얼마 전 정부에서는 규제를 풀어 재건축 사업에 박차를 가한다고 발표했죠.
건물이 너무 낡지 않아도 주차나 배수가 잘 안 돼서 생활하는게 영 불편하면 재건축을 추진할 수 있습니다.
재건축은 어떻게 결정돼요?
현행 법상으로는 준공 30년이 지나야 재건축 사업을 추진할 수 있습니다.
하지만, 재건축 사업을 진짜로 하려면 안전진단이라는 것을 반드시 통과해야 합니다.
이 안전진단은 다음으로 평가하죠.
구조안전성(50%) : 건물 기울기, 내구력, 기초침하 등
주거환경(15%) : 도시미관, 소방활동 용이성, 침수 피해 가능성, 주차환경, 일조환경 등
건축 마감 및 설비노후도(25%) : 지붕 외벽마감, 난방/급수/도시가스 노후도, 전기/통신설비 노후도
비용편익(10%) : 관리비 등
이 중 가장 많은 부분을 차지하는 것은 50%로 구조안전성인데요.
대부분의 아파트는 30년이 지나도 구조적으로 문제가 없지만, 주거환경이나 아파트에 사용되는 보일러 등 설비가 낡아서 재건축이 필요한 경우가 많죠.
그렇기 때문에 재건축을 쉽게 하려면 구조안정성의 반영률을 낮추고 다른 항목의 반영 비율을 높이면 되죠.
구조안정성 비율
50% → 30%
가장 큰 비중을 차지하고 있던 구조안정성이 20%p나 낮아진다는 것은 아파트가 구조적으로 튼튼해도 재건축할 수 있도록 하겠다는 것입니다!
대신에 그냥 허무는 것이 아니라 설비노후도, 주거환경 등 비율도 높아지므로 다른 요인으로 인해 재건축할 수 있는 가능성이 높아지죠.
구조안정성 비율 : 50% → 30%
주거환경 : 25% → 30%
설비노후도 : 15% → 30%
비용편익 : 10% → 10%
주거환경이 5%p, 그리고 설비노후도가 15%p로 대폭 증가했죠.
이를 보면, 설비노후도를 구조안정성과 동일한 비율로 평가하겠다는 것입니다.
까다로운 절차를 거쳐야 하는 재건축 단지가 줄어듭니다.
위의 4가지에 대한 평가가 끝나면, 점수를 매겨 재건축 여부를 결정합니다.
2018년 3월부터 시행되던 현행을 보면
재건축 : 0~30점
조건부 재건축 : 30~55점
유지보수 : 55점~
그리고 내년 2023년 1월부터 개선되는 것을 보면
재건축 : 0~45점
조건부 재건축 : 45~55점
유지보수 : 55점~
점수를 위와 같이 매겼을 때
재건축 범위에 들어가면 바로 재건축을 할 수 있지만 '조건부 재건축' 범위에 들어가면 공공기관의 검토를 한 번 더 받아야 합니다.
그런데 많은 재건축 신청 단지들이 1차 안전진단에서 조건부 재건축을 확정받은 뒤에 2차 공공기관 적정성 검토에서 최종적으로 재건축이 불가능하다는 평가를 받은 경우가 비일비재 했죠.
그래서 내년부터는 재건축할 수 있는 점수 범위를 늘리고, 조건부 재건축에 해당하는 점수 범위는 줄여서 더 많은 노력 후에 아파트가 1차 안전진단 후 재건축할 수 있도록 바뀔 예정입니다.
까다로운 검토도 이제 선택으로 바뀝니다.
조건부 재건축 판정을 받으면 공공기관이 적정성 검토를 한번 더 한다고 앞서 언급을 했는데, 원래는 이 과정이 의무였지만 내년부터는 선택으로 바뀝니다.
이미 안전진단을 한번 받았는데, 공공기관이 검토하는 과정에서 시간과 비용이 두 배로 든다는 비판을 와해하기 위함이죠.
요약하면, 지금은 지자체 판단 없이 아파트 모두를 공공기관이 모든 항목에 대한 적정성을 검토했지만,
내년부터는 지자체가 먼저 기본사항을 확인한 후, 결과에 지대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단되는 경우 공공기관 적정성 검토를 요청할 수 있습니다. 이 때 공공기관은 확인이 필요한 평가항목에 한정해서 검토합니다.
오늘은 내년부터 바뀌게 되는 재건축 사업을 간단명료하게 정리해보았는데요. 절차가 간소화되고 재건축이 보다 쉬워지는 것을 좋은 일이지만, 개인의 이익을 위한 범법행위 방지와 가장 중요한 안전진단은 첨예하게 이루어질 것이라 고대합니다.
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